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浅谈国内在房屋地下室防水补漏

行业资讯 / 2020-12-18 21:37

     在国内,房屋常见的基础有碎石、水泥砖和混凝土。通常碎石用来做车库等没有地下室等轻型建筑的基础。一些70年代以前的旧建筑,通常是采用水泥砖作基础,近代的房子就都采用混凝土作基础了。没有地下室的建筑,就不存在地下室漏水问题了,这种房子极其少见,我们就不多说了。
    混凝土基础的房屋,由于水泥的裂缝会造成地下室漏水,补的方法就比较简单,只要在室内强力注入防水材料胶就可以了,费用也比较便宜,一般$500左右一个裂缝,如果地下室没有装修,就比较容易找到裂缝。如果装修了会麻烦一些,要拆除漏水附近的石膏墙寻找裂缝,但相对水泥砖的补漏还是容易不少的。补完漏,通常墙上会留个塑料栓,有的明显,有的不明显。曾经看过一个房子,一、二层都装修得非常不错,只是地下室没装修,很容易看到曾经漏水的痕迹,仔细看到处都是补漏后留下的塑料栓。以我有限的知识,真不知道为什么这个80年代末的房子为什么基础这么差,这么多裂缝。正好客人不太喜欢靠近大路,而我出于对基础的顾虑,所以也支持他的想法。这个房子最后降价少许后成交了,一是因为房价在持续上涨,一是因为没有房子卖不出去,只有价格不合适。
厂房防水补漏
    我们今天主要要谈的是水泥砖基础的地下室补漏问题,我们来说说几种省钱和花钱的补漏方法:
1,做好防水坡,延伸下水管
严格地说,这只是防漏的方法。有时候,这种方法也有效果,但不会长久。我自己在伯林顿的一个平房就是这样做的,果然不漏了。能撑多久就算多久吧。关键是最省钱。当然这个主要取决于地下的那根排水管有没有完全堵塞,因为无法检测出是不是完全堵塞,所以只能试一段时间再决定是不是要走下一步。
2,部分开挖
这是一种头痛医头,脚痛医脚的方式。也是为了省钱的一种折衷方法。补漏的师傅一定会告诉你,这个不包别的地方不漏。上面说了一个做好防水坡,延伸下水管的防漏的例子,效果还不错。但是我在伯林顿的另外一个房子做了防水坡(附近没有下水管)还是漏。请了师傅来看,说建议部分开挖。算了一笔帐:第一:不知道自己会持有这个房子多久;第二:师傅也没发现别的地方漏;第三:$4000确实比$20000少很多。想省钱又要解决问题最好的方法也就看只能这样了。这个房子部分开挖到今天三年多过去了,租客也没有反映再漏,开挖的师傅还给了10年的保修,看来效果还不错!
3,全面开挖
大家还记得我在《疫情期间多伦多房产回顾》的文章第七部分里说过的硬着头皮买的Oakville的那个房子吧?
这个房子虽然当时做了预验房,但租客地下室全都是垃圾,验房师说他只验可见部分,我也没有想到有人住的地方会漏得严重,就买下来了。
交接前一天去最后一次看房,租客搬走了,地下室也清理出来了,虽然不算太干净,但想到要全部重新装修,我也没太介意。当天一起去看的还有装修师傅,根据他的经验说地下室漏水。我也知道会漏,只是不知道有多严重,于是紧急联系了地下室防水师傅。师傅说地下室漏得倒不严重,但漏的点比较多。 并问我们打算持有多长时间,如果时间长,师傅建议全部开挖,否则他不包再次漏水。通常这个是按英尺计算的,大约$150左右一英尺。
    我一边和防漏师傅研究方案,一边立即通知律师寻求解决方案。两边律师打仗的结果是:因为我们验了房,去除了验房条件,所以我们不能获得卖家的赔偿,我们的律师建议当初应该要求再次验房。虽然这个建议理论上可行,实际操作性不强,毕竟我们再折腾一下对方要么不同意,要么被别的买家乘虚而入,将我们的房子买走。我的初衷就是用时间换空间,看中的是这个房子的交接时间长。就算是验出来漏水,还是得看价格是不是有优势再决定去留,而按当时的环境,就算是漏水,价格方面还是有一定的优势的,所以我们还是会要。
    当然我们也想到是不是可以向验房师索赔,真正的验房师也有保险以防他们失误造成的损失。律师说,验房师签署的那个文件有一条说验可见部分,所以验房师也没责任。所以这个不算太意外的漏水就只能自己消化了。
这个房子的购入价是93.5万,旁边一个装修好当月卖了105万,快交接时旁边一个和这个状况差不多的房子抢成了102.5万,位置还不如这个。我想起我们买的时候就是买未来的增长,现在已经增长了,虽然地下室漏水多花了2万多就当是增长少了点吧,但地下室的质量却是完全不同了,这次师傅给了30年保修。算了一下帐:全部重新装修7.5万,全新窗户1.5万,开挖2万,电器0.5万,全部不会超过12万,所以按目前的价格来算还是赚了近10万的,就心平气和了许多,打算专心地好好搞搞吧,毕竟持有时间长,地下室防漏平摊一下每年的费用也就不多了。现在附近半新装修已经卖了111.45万了。我们的装修完成怎么也得115万吧?
合同签订好后,就一直在等防漏师傅去施工,那边却说要等煤气公司,电气公司去划线并许可。 一周后,通知我们派人去拆空调,他们第二天进场。
我急忙跑去观战(主要是以前没去关心过,这次想到写文章需要去搞素材),只见来了一辆挖掘机,两辆大卡车,一辆7座面包车,7个大汉。侧面因为有树,而且挖掘机进不去,7个大汉就先砍树,后拿着镐锹到侧面开工,挖掘机就在前面开始挖起来。
    挖了大约5尺深。就看见他们挖出来一堆截截破碎了的陶瓷管子,里面塞满了湿泥。如图箭头所示。这张图还可以看到电线管道,挖的时候是要小心的。
发现自己没拍湿泥管的照片,到他们公司的网站找了一个,比我们家的好多了,起码没塞满,而且还是完整的一截。供大家脑补,然后他们就开始清除地基的墙面泥土,补裂缝。我也没拍着,到他们公司网站找的。做完上面这步,就开始刷沥青。我将其叫做沥青,其实是一种改良过的沥青。放一层网状的材料,再加一层防水黑塑料,并牢牢固定在基础上。
第四步:Window Well 内部的回填,我看他们将碎石先填进那个垂直的排水管,回填与其它地方相同,最后整个铁皮圈里面大约1英尺厚的碎石。
第五步:排水泵的安装
    我其实没有具体看清楚,只看见新泵就位,和一个向外排水的小黑色塑料管。听说所有横向的水管(Footing Tile)里的水会进入排水泵的小池子,水位达到一定的高度后泵会自动启动,将水抽出排到外面的政府下水道系统。